按揭風險提示：自住樓勿套現
「磁帶大王」陳秉志近年在香港地產界的故事，為任何有意透過「炒樓」快速致富的人士，再度敲響了警鐘。過去市場看好時，有人借爆再加上財務公司補血，開心大肆「溝貨」。每逢小幅逆市，亦能靠種種財技和結餘轉戶，解決大部分借錢問題。殊不知疫情、經濟大氣候等結構性變動加劇，財務風險瞬間爆發。最驚人之處，是連他自住多年的薄扶林獨立屋都淪為銀主盤。
有人會問：「自住樓，難道不是最安全的資產嗎？怎會闖下這般禍端？」事實證明，一旦將自住物業抵押為“提款機”，用作投資或短炒，背後的風險猶如滾雪球般倍增。本篇文章將深入探討這次陳秉志事件，並從財務公司貸款、銀行貸款、網貸到私人物業抵押，談談香港人該如何審慎運用槓桿，穩健投資同時保障最基本的居住權益。
「磁帶大王」的驚人消息：自住豪宅也變銀主盤？
成功投資者的高峰與急轉直下
香港人對「磁帶大王」陳秉志名字不陌生。早於1996年，傳媒就以「David Chan」稱呼他，強調他是磁帶、光碟生產商亞美集團的老闆。有人甚至給他冠以「收租王」般的稱號。
在浩浩蕩蕩的投資歷程中，最為人津津樂道的，莫過於2017年他夥拍其他資深投資者，以402億元買下「中環中心」75%權益，高調慶祝，還曾切下一個造型宛如「中環中心」的生日蛋糕，可謂登峰造極。
後來卻不幸遇上香港社會事件及新冠疫情來襲，商廈、商舖市道顯著逆轉，市值大挫，連累大批投資者深陷高槓桿的財務困局。陳秉志亦無法倖免，再加上2021年他抵押自住物業，並於同年大手收購多項物業，似乎希望「逢低買入」坐待樓市回升，結果卻因市況未見復甦，帳面壓力日益沉重，終至自住樓也變成銀主盤。
自住樓做「提款機」的最大風險
在香港人的傳統觀念中，「上車」買樓是尋求「安樂窩」的重要里程碑。更何況是豪宅獨立屋，更加代表「人生階段」的成就。然而，為何會出現「將自住物業抵押貸款」的現象？當許多股權或商業物業無法抵押套現時，名下可掌控的資產便剩自住樓。
可是一旦樓市下滑、財務開始惡化，本應最穩妥的自住單位反而被視為「最後一根救命稻草」。投資者通常「抱著僥倖」：只要捱過此波低潮，往後商舖、股市或工廈市道定能反彈，賺回更多。若行情真的逆轉，這棟「安樂窩」就危機重重，最終淪為銀主盤出售，失去多年家庭根基。
樓市「中環中心魔咒」：當高姿態變成高風險
1. 槓桿操作——魔咒還是財務武器？
樓市上漲時，高槓桿幾乎是放大收益的最佳手段。借錢可能來自各個管道：
· 銀行借貸：傳統做法，以按揭或「高成數」方案取得資金。
· 財務公司：小額到中額貸款，批出速度或較快，亦有「免TU」或「24小時貸款」，但通常息口較高。
· 網貸與私人貸款：網貸平台興起，強調「即批貸款」或「結餘轉戶」優惠。缺點是手續費與利率上有可能不透明。
· 清卡數與套現：有人以信用卡分期還款和「卡數」方法周轉，也有收息公司幫忙「財務再融資」。
若在市場向上時，所有借貸成本都可以從上漲的資產中支撐、甚至獲利。但當風險與日俱增、資產價格暴跌時，貸款機構出於自保，可能會“Call Loan”或要求額外抵押。發現借款人無力繳付，銀主拍賣就勢在必行。
2. 「深水炸彈」：商廈、商舖投資的兩大變數
陳秉志曾眼光獨到，搶購多個「筍盤」商場、舖位、工廈單位。怎料疫情、一連串社會事件、加上零售寒冬衝擊，租金、樓價齊齊下跌。一方面舖面空置率高，另一方面物业估值腳軟，間接令銀行收緊貸款，下達「結餘轉戶私人貸款」也不合算。假如供款壓力持續且資金從未回籠，就算再有本事，也難逃財務斷裂。
3. 個案層出不窮：蝕上蝕、短炒失敗的血淚教訓
根據市場消息，今年以來有業主懷著「趁低入市」心態，接手前手蝕讓的單位，以為執到平貨。豈料樓價進一步下跌，變成「蝕上蝕」。短炒失敗案例相繼出現，可見若只看表面價格，而忽視可能下探的風險，悲劇往往在所難免。
「湯文亮vs陳秉志」：同樣是大戶，結局卻不同？
情況對比：一個是銀主盤，一個仍能體面沽售
香港地產界，另一位常見於媒體的是湯文亮。他最近以1.38億元沽售自住大潭陽明山莊頂層複式單位。雖然外間也曾謠傳他財困，但他明確表示單位成交並非因「斷供」，沒有被銀行迫售，仍以「有人住得太闊、想轉換生活方式」作合理解釋。他的「信譽」相對未被嚴重影響，來日也許隨時「再重整旗鼓」。
為什麼湯文亮沒有走到抵押自住樓的階段？
或許他也有相當槓桿與財務壓力，但最要害的「居住」空間他依然堅守在自主控制之內。自住屋乃個人最底線的資產，一旦斷供甚至淪為銀行拍賣，不只金錢與面子的問題，更失去往後周轉翻身的基石。從湯文亮身上可以看見，只要保住「最後防線」，日後仍有空間再投資；反之，若如陳秉志般斷送自己的住處，難免失去更多籌碼。
忌把自住物業當提款機：香港人的四大理由
1. 居住權優先： 自住樓是保護家庭的基石，若輕易抵押，等同將「家」押在賭盤上。一旦市場逆轉、貸款壓力爆煲，安樂窩隨時鬧出銀主盤，凸顯了「保命資產」被賣走的殘酷。
2. 銀行更易「Call Loan」： 當銀行覺得市況不穩，最先被要求補倉或提早還款的，往往就是抵押品貶值幅度較高者。若自住豪宅市況大跌，一紙「Call Loan」致使業主要「籌錢認輸」，後果慘重。
3. 流動性風險加倍： 自住樓通常金額巨大，投資者抵押後再投資，如做「P Loan」或買其他資產，任何市場閃崩都會讓債務風險倍增。倘若轉手速度又慢，就會陷入資金周轉失靈的泥沼。
4. 信譽與重整空間： 一旦自住樓淪為銀主盤，個人信用評級也急速惡化，未來貸款難上加難。更重要的是「面子」與「聲譽」受損，對往後協商再融資或投資合作產生負面影響。
香港財務借貸地雷：三大迷思要警惕
1. 「結餘轉戶」一定更划算？
結餘轉戶在某些情況確能減輕利息負擔、將信用卡或高息貸款搬到息率較低的私人貸款平台上。然而，若申請人收入不夠穩定，或先前已有累積負債，批出的利息可能不如預期低，甚至可能收額外手續費。切忌盲目轉戶，最好先做私人貸款利息計算，再決定是否合適。
2. 「銀行貸款」就是最安全？
銀行貸款相對息率較低、監管較嚴謹。但若與財務公司或網貸平台比較，銀行對申請人收入、信貸評分等要求較嚴苛，速度不一定快。有些急需資金周轉的人，會改走24小時借錢的財務公司，但要注意高息或隱藏費用。其實「安全」與否要看使用者的財務健康，而非只以銀行或財務公司來做二分法。
3. 「短炒一定能賺」的神話？
香港地產常給人「升幅快、回報高」的印象，不少人靠銀行借錢、財務周轉，用「月平息實際年利率」在短期內上下其手。然而，此神話在市況大變後，便成了「蝕上蝕」的悲歌。炒樓最重要的是風險控制，如果以高槓桿搏短炒，稍有不慎就會摔得比想像中還重。
精明借貸攻略：守住財務底線
第一策：先算總供款比率
無論是網上貸款即批，還是傳統貸款，都要綜合計算個人每月收入與已攤還的其他貸款。尤其是買樓前，務必要先算透「月供佔月入比率」。金管局一般建議把供款比率維持在50%以下。一旦超過此水平，就屬高風險區。
第二策：預留至少六個月現金流
任何投資或借貸之前，都應預留足以因應緊急支出的「應急基金」。標準約是3至6個月的家庭開支，若經濟不穩可考慮準備更多。尤其針對自僱人士，一旦收入不穩定，若只靠財務公司審批貸款，臨門一腳被拒時，後果往往更難收拾。
第三策：避免以債養債
「想借錢還之前的欠款」是最危險的行為。長遠而言，當利息越滾越多，根本難以翻身。假如你手上持有多張信用卡、或已借過多次私人貸款，不妨考慮向信用輔導機構諮詢，或與銀行協商債務重組(Debt Restructuring)方案，先行壓低利息，分期慢慢還清。
第四策：資產配置多元化
有人會說：「財務槓桿也是投資的一部分，若根本不借錢，錯失很多機會！」這話不假，但請謹記風險分散和多元化投資。不宜把所有資金都押在同一市場、同一物業類型。盡量保留部分「流動資產」在銀行或防守性基金上，一旦急需現金，不會只能賤賣房產。
第五策：時刻關注市場訊號與借貸條款
借貸合同有許多細節，包括逾期罰息、提早還款手續費、實際年利率(APR)等。尤其像「24小時貸款」「全程網上貸款免TU」，聽似快捷，其實仍存在一定風險。投資者需時常留意香港經濟指標、息口走向、銀行的貸款收緊政策等訊號，適時調整財務部署。
反思與啟示：自住物業的「明燈」與「禁區」
「磁帶大王」的故事讓人警惕：即便身家豐厚，如不留意槓桿風險，也可能一失足成千古恨。自住物業雖可帶來抵押額度，但卻是最後敗退時最重要的防線，若失守，就連將來東山再起的機會也被大幅削弱。
反面教材：將自住物業變提款機
· 以為是短期周轉，實際上是高槓桿豪賭
· 財務斷裂後，被銀行「call loan」或拍賣
相對正面案例：保住自住物業
· 即便要套現，也優先處理其他商業項目或投資資產
· 自住房價值穩健，更有機會與銀行或財務機構周旋
· 市況好轉仍能保持個人信用評級，不至於被「封殺」
內地與國際資金外流：香港樓市結構轉變
過往香港一直被視為「自由港」，資金與人才便如大浪潮般湧入，樓市堅挺。但近年內地外資取態改變，加上人口流動新趨勢，市場抛貨現象增加，高價物業承接力下降。樓市風險不再只是局限於某個周期，而是面臨深層次的結構轉變。很多老手投資者從「過去幾十年都經歷風浪」的經驗出發，誤以為這次也能經歷拋售潮後再度暴漲。然而事實並未必如願。
藉由本文案例提醒：任何投資皆有階段性，經驗值得參考，但不能盲目沿用過往模式。一旦出現系統性改變，例如全球供應鏈重組、內地政策收緊等，香港地產並不能百分百保值。若此時仍想「梭哈」，只會令槓桿風險更高。
如何與銀行、財務公司談判？保持良好信用的藝術
提早溝通，盡早部署
若供款出現壓力或預期短期失業，應立即與金融機構聯絡，爭取更彈性的償還方案，例如「只還息不還本」一段時間。大多銀行、財務公司在風險可控的狀況下，寧可幫你紓困，也不想真的走到銀主拍賣那一步。
保持帳戶紀律，切忌過度查詢信貸
良好的信用記錄，包括準時還款、維持穩定的結餘。多番在不同財務公司與銀行遞交貸款申請，會導致信用報告上的查詢紀錄增加，或被質疑財務狀況不佳。務必謹慎理性地選擇貸款渠道，不做盲目冒險。
尋求專業服務
有需要可考慮私人貸款計算機先做利息試算，或尋求專業理財顧問評估再決定。假若真的出現信用卡長期繳不清學費、醫療費，甚至買樓供款都出問題，及早按照債務舒緩、結餘轉戶等方法規劃，減少最終走上司法程序的風險。
借貸如雙刃劍，務必守住「家」的最後防線
香港樓市行情反覆，「炒樓」一詞蒸騰了無數傳奇與神話，也見證多位「稱王稱后」的爆煲現場。從「磁帶大王」的衰退到其他投資者的破產，歸根到底，是當風險遠超出自己資金承受範圍時，一切槓桿皆會由「利器」化作「殺器」。
借錢、結餘轉戶、網貸、私人貸款等方式，能在適當時刻帶來正面幫助，例如「清卡數」、「換低息貸款」紓緩壓力。然而，若將自住物業打造為提錢工具，一旦大市下挫、銀行收緊銀根，就無異於自行「爆破」自己。判斷基礎仍是一句：守住自身財務底線。
自住物業，作為你和家人遮風擋雨的港灣，絕不可輕言成為賭注。
財務槓桿，應用得當能創造財富，錯用則毀掉半生積蓄。
在此奉勸各位投資者：審慎評估個人還款能力，切忌盲目擴張，勿一再抱著「頂得住」的心態。唯有量力而為、恪守財務紀律，才能在風浪裡站穩陣腳，真正成就長期穩建的理財之道。
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