等額本息 VS 等額本金：按揭還款全攻略

在香港置業供樓，選擇合適的還款方式是長遠財務規劃的關鍵。等額本息（Fixed Installment）與等額本金（Reducing Balance）是兩種主流按揭方案，前者以「固定月供」簡化預算管理，後者以「遞減本金」降低總利息支出。兩種模式直接影響供款壓力、總成本與資金靈活性，理解其運作邏輯與適用場景，方能制定最符合自身需求的供款策略。

等額本息：穩定月供的利與弊

等額本息的核心特點是「每月供款金額固定」，銀行透過精算將貸款總額與利息平均分攤至還款期內。以30年按揭為例，每月供款包含逐漸遞增的本金與遞減的利息，初期供款中利息佔比高達70%-80%，後期則反之。

優勢分析：

預算可控性強：固定金額方便家庭財務規劃，尤其適合收入穩定的受薪階層。
初期壓力較低：相較等額本金，首5年月供金額平均低20%-30%，減輕供樓初期負擔。
適用寬限期：部分銀行允許首1-3年只還利息，進一步降低初期現金流壓力。

潛在限制：

總利息較高：因前期還息比例高，30年期貸款總利息可能比等額本金多出15%-25%。
提前還款效益低：若計劃短期轉按或提前清貸，已支付利息難以回收，節省效果有限。

等額本金：長線省息的代價

等額本金採用「本金均分+遞減利息」模式，每月償還固定本金，加上剩餘貸款對應的利息。因此，月供金額隨時間遞減，初期供款壓力較大，但總利息支出明顯減少。

核心優勢：

總成本大幅降低：30年期貸款總利息可比等額本息減少逾百萬港元，適合長線持有物業者。
加速資產累積：前期高額還本快速降低貸款餘額，若樓價上升，可更快釋放抵押價值再投資。
通脹對沖效果：後期供款隨通脹實質下降，減輕長期負擔。

使用門檻：

初期壓力測試：首5年月供較等額本息高出30%-40%，需更高收入或更充裕儲備才能通過銀行審批。
現金流管理需求：適合收入增長潛力強（如專業人士）或有被動收入支持者。

兩者關鍵差異與選擇策略

比較維度	等額本息	等額本金
月供趨勢	固定不變	前期高，後期逐步遞減
總利息支出	較高（多15%-25%）	較低
現金流壓力	初期低，長期穩定	初期高，後期減輕
提前還款效益	節省有限	顯著降低剩餘利息
適合族群	收入固定、重視預算控制者	高收入、有額外資金儲備者