從「住公屋到上樓」的財務蛻變之旅：一個香港家庭如何擬定長遠置業及退休攻略
第一章：意料之外的家庭轉變
「唉，唔通真係要一世住公屋？」
現年三十八歲的Candice忍不住嘆了口氣，望向窗外時，想起自己在香港某公共屋邨住了已經十年有多。這些年來，她和丈夫Edward（四十二歲）由拍拖結婚到育有兩名子女，一步一步在屋邨裡築起了屬於他們一家人的小天地。大兒子Leo今年十二歲，在中學讀中一；小女兒Ada十歲，還在小學高年級。
Candice過去一直依賴Edward的收入支撐家庭開支。Edward在一間中型公司擔任行政工作，每月薪金約HK$32,000，扣除強積金、稅項，以及孩子補習費、家用等，所餘不多。雖然公屋租金每月只需約HK$2,800，但隨著小朋友漸漸長大，需要更充足的空間和更完善的學習環境，她心裡一直惦記着：「如果有朝一日可以上樓自置居所，就唔使再過住唔知幾時被迫要搬走的日子。」
然而，真正讓Candice下決心重新打算上車，卻是源自最近一次政府調整公共房屋的租金及審核標準。原來，根據最新政策，當家庭收入達到某些特定水平，就可能需要交付倍增租金，甚至被要求搬往較小單位。一家四口的未來頓時變得更不明朗。
於是，Candice決定重投職場，協助Edward一同分擔經濟壓力。多得她過去在文職領域有數年經驗，成功在一家中小企找到一份文書兼客服的工作，每月入息約HK$18,000。兩夫妻合力，家庭總月入約HK$50,000左右，比以往大幅提升。可是，新的挑戰亦陸續浮現：
1. 要不要立即申請居屋？
2. 若抽不到居屋，應否考慮私人市場？
3. 購樓首期從何而來？是否要向財務公司申請貸款，還是考慮私人貸款或免入息貸款？
4. 持續供樓會否影響孩子的教育儲備，以及往後退休安排？
Candice在傍晚收工後坐在客廳，一邊幫女兒溫習，一邊想著這些問題。在香港，選擇留在公屋繼續交租並非毫無吸引力，因為租金比市面上便宜得多，但政府規定和政策變動，都可能造成住戶的不安與不確定性。
第二章：回顧家庭理財盲點
過去十年，Candice多數時間沒有正式工作。家中理財主要由Edward負責，他每月扣除基本家用後，也只剩下約HK$2,000可作儲蓄。久而久之，他們累積的大部分儲備只有大約HK$300,000，而這筆錢主要用於應急，並沒特別考慮投資或購置物業。
然而，Candice也開始發現，若要擁有更好的生活質素，上車幾乎是遲早要面對的課題：
1. 公屋資源終有上限
• 若家庭收入不斷提升，可能面臨繳交雙倍租金，以致開支上升。
• 倘若家中孩子將來找到兼職或正式工作，家庭入息會再增加，屆時整個租金負擔更大。
2. 租屋始終非長久之計
• 在香港樓價高企的狀況下，若一直不買樓，將永遠被通脹與租金升幅追趕。
• 租金是「沉沒成本」，而供樓雖然壓力大，但至少是為自己「供資產」。
3. 未來開支預算增加
• 兩個小朋友長大後，教育費用不容忽視，尤其是補習、課外活動等開支。
• 考慮到退休保障不足，若不及早計劃，將來只會更加捉襟見肘。
過去兩年，Candice也曾經上網瀏覽各種貸款及財務資訊，諸如「私人貸款」「免入息貸款」「信貸」等等，但她深知不可以盲目借錢，要先制定一個有系統的計劃。例如，計算供樓與總開支的平衡、如何「結餘 轉 戶」、如何「清卡數」，甚至要確保不會因為借錢而增加過多利息負擔。
第三章：從租客到業主的多重考慮
3.1 居屋申請的利與弊
申請居屋是許多公屋戶的首選，皆因有綠表資格，入息及資產審查相對寬鬆，也能以較優惠的折扣購得單位。然而，居屋名額有限，中籤與否存在較大不確定性。而且就算幸運中籤，也要面對首期及每月供樓的壓力。假設Candice和Edward抽到一個售價約HK$3,000,000的居屋單位，以五成按揭計，首期約HK$1,500,000，餘下1,500,000元要供樓。
這些數字單看或許沒有太誇張，但Candice必須想清楚：他們當前只有HK$300,000儲蓄，若要湊足首期及相關雜費，還缺一大筆資金。難道要向親戚朋友周轉？或者去財務公司詢問貸款？Candice知道，即使將來要借錢，也要先評估自己的還款能力，以及選擇合理的貸款形式，例如尋找合法的網上貸款平台，亦或是考慮傳統銀行與財務公司比較利率，才不至於衍生更大風險。
3.2 私人市場買樓的考量
若Candice等不及居屋，可以直接轉戰私人樓市。然而，香港私人住宅樓價高企，同區類似單位動輒HK$6,000,000起跳，首期需求龐大，加上銀行審批相對嚴謹，薪金證明、強積金記錄、信貸評級、還款能力等，都會一一檢視。萬一首期不足，或是儲備有限，Candice就需要考慮「私人貸款」「免入息貸款」或「私人 借 錢」等替代方案。
但要注意，「私人貸款」或「免 入 息 貸款」往往利息較高，有機會讓一家人的財政壓力增加。雖然Candice深知「買樓遲買遲貴」，但每月供樓加上利息，會否影響生活質素，甚至影響她與Edward的感情？這些也需要納入考慮。
3.3 其他外圍因素
• 樓市走勢不明：雖然有專家認為香港樓市長線仍有支持，但中短期走勢受環球經濟、市場氣氛等影響，不可一概而論。
• 通脹率及經濟環境：通脹上升會推高物價，如租金、日常用品、教育成本等，也會吃掉家庭儲蓄的購買力。
• 資金周轉：若果Candice有卡數或其他負債（如早年添置家具的分期付款未付清），應先衡量何時適合進行「卡數一筆清」或「清數」。如果要「清卡數」，就要善用一些較低息的貸款，例如將「結餘 轉 戶」到利率較低的信用卡計劃，或尋找具信譽的財務公司以較合理的息率償還高息卡數，從而減輕利息負擔。
第四章：貸款與理財工具的抉擇
4.1 各類貸款簡介
1. 銀行按揭貸款
• 一般利率較低，但審批門檻也比較高，需要穩定工作證明、良好信貸紀錄。
• 適合具一定正規收入及有能力繳付較大首期者。
2. 財務公司貸款
• 審批速度快，有些甚至提供網貸服務，方便急需現金周轉的客戶。
• 利率視乎申請者的信貸評分及收入等因素，必須謹慎比較。
3. 私人貸款 / 私人 借 錢
• 可能來自親友或者私人放債者，審批條件較彈性，但會衍生人際關係或潛在法律風險。
• 亦有專業持牌放債人或財務公司提供「私人貸款」服務，申請流程較靈活，但利息可能較高。
4. 免入息貸款 / 無需入息證明貸款
• 適合收入結構不穩定或缺乏正式糧單的人士，例如自由工作者。
• 要注意隱藏成本及利率，借貸者需要仔細閱讀合約細節。
5. 網上貸款 / 網貸
• 多為新興金融科技平台提供，申請過程方便快捷，24小時隨時網上提交資料。
• 仍需關注平台的合法性、資料安全及最終利率成本。
4.2 「結餘 轉 戶」與「清數」的正確打開方式
想要在買樓前做好財務健康檢查，就需要先處理好現有債務。例如，有些家庭每月都在苦苦應付多張信用卡或分期付款，高昂的利息令負擔越來越重。Candice透過了解之後，意識到「結餘 轉 戶」不失為減息的一種方法：若在其他銀行或財務公司找到更低息的計劃，就可以將舊有卡數轉過去，令每月還款壓力減輕。
另外，「清數」或「清卡數」也能降低未來每月負債比率。無論是銀行還是財務公司，當你在申請按揭或貸款時，都會查看申請人的總負債比率（Debt-to-Income Ratio）。若能在購樓前先「卡數一筆清」，將舊有高息債務繳清，就能提升信貸評分，增加批准按揭申請的機會。
第五章：Candice的財務藍圖
Candice在綜合各方建議後，開始勾畫屬於自己的財務藍圖。她給自己定下以下階段目標：
1. 短期目標（1-2年）：打造穩定儲蓄與降低債務
• 與Edward共同協商，在每月薪金到帳後，優先自動轉賬HK$5,000至指定「上車基金」戶口，用作未來置業首期。
• 若發現手上信用卡負債利息偏高，考慮以「結餘 轉 戶」或尋求「財務公司」更低息的方式「清卡數」，以免因利滾利惡化經濟負擔。
• 查詢各種「免 入 息 貸款」「私人貸款」「信貸」甚至「網上貸款」的服務條款，預先做功課，以便日後有需要時能快速作出判斷。
2. 中期目標（3-5年）：計劃置業與上樓
• 如果香港樓價持續高企，Candice會先考慮嘗試抽居屋，以綠表優惠減少首期壓力。若不成功，再考慮私人樓市。
• 面對可能不敷的首期，可以評估利用安全比例的貸款、或親戚間的「私人 借 錢」，但必須確保自己能負擔每月還款額。
• 同時為子女未來升學預留教育基金，不能把所有資金都用在買樓上。
3. 長期目標（5-10年）：穩定供樓與退休部署
• 一旦成功上車，Candice與Edward必須制定嚴謹的預算，例如預留3-6個月的緊急現金以應付突發事務（如失業、醫療等）。
• 在財務狀況許可下，逐步投資一些高息儲蓄或低風險理財產品，為退休打好根基。
• 計劃於Candice和Edward五十多歲時，盡量將樓按揭還清或只剩下一小部分，減低進入退休期後的供款壓力。
第六章：專家建議與常見誤區
6.1 慎防過度借貸
儘管在香港「借錢」的渠道很多，但並非所有貸款都適合。Candice知道若因一時不夠首期，而隨意向一些息口不明或條款不清的私人放債者「私人 借 錢」，可能會招致更大風險，甚至以房產作抵押而最終被迫收樓。
6.2 適度利用理財工具
很多人對「結餘 轉 戶」或「清卡數」等工具抱有誤解，以為是財務困局才會使用。但事實上，如果能善用低息貸款方案，有助更快償還高息卡數，降低利息支出。關鍵是要計算好實際成本，並確保每月還款紀律良好。
6.3 不要忽視保險及保障
除了買樓供樓，Candice也留意到隨著年紀增長，健康及意外風險增加。如果沒有足夠的人壽保險或醫療保險，一旦遇到突發情況，可能會影響供樓進度，甚至拖垮家庭財務。因此，專家建議在合理範圍內購入合適的保險計劃，保障家庭核心成員的經濟安全。
6.4 長線退休規劃的重要性
香港人的平均壽命越來越長，「未雨綢繆」尤其重要。假如Candice與Edward計劃六十歲或六十五歲退休，而這時孩子也長大獨立，是否能順利「上樓後仍然保持生活水平」？若要同時供樓和儲備退休金，需要提早規劃，例如每月定期投資一些穩健的金融產品，或開立強積金自願性供款賬戶等，以免將來捉襟見肘。
第七章：實戰經驗分享
Candice的好友Peggy，就曾經成功走出「公屋—居屋—私人樓」的路線。她在二十五歲那年與家人一起成功申請公屋，住了大約八年後，全家收入上升超過公屋規定的兩倍租金門檻。一家人衡量後，決定申請居屋。雖然最終只中到心儀單位的備取，但透過「補價」、「補地價」以及向財務公司申請一筆「貸款」來支付裝修費，終於擁有自己的居所。
後來，Peggy父母為了把握低息環境，在居屋供滿五年之後，趁樓價上升，把單位賣掉換到一個地段更好的私人樓。在這個過程中，Peggy也有使用過「免 入 息 貸款」去解決一時的資金需求，再以轉按方式把舊貸款「清數」。這些財務操作雖然看起來複雜，但她在每步決定前都先做足功課，包括比較多家銀行與財務公司利率、計算每月還款、預留緊急資金等，最終有效地避免了不必要的利息損失。
第八章：借鏡他人，為未來築路
回到Candice身上，她並不想盲目複製Peggy的經驗，而是希望找到最適合自己家庭狀況的方案。她與Edward還是要不斷學習和檢討，例如評估是否要透過網上貸款去做一些「卡數一筆清」，或者利用私人貸款解決首期問題。但無論如何，他們最終的目標是一致的：希望孩子在更好的環境長大，也希望自己有體面的退休生活。
香港人最常見的心態是：「樓價再貴都要買，因為遲買遲貴。」然而，每個家庭的財務能力、風險承受度都不同。除了計算樓價和按揭供款之外，也要同時衡量現有債務、未來家庭開支以及不時之需。適度利用「結餘 轉 戶」等財務工具，才能在邁向「上樓」的路上，減低風險，穩步前行。
第九章：總結與展望
1. 切勿忽略風險管理
• 上樓前，預先為突發情況預留緊急資金或購買保險，將風險降到最低。
2. 善用貸款工具，但保持理性
• 「貸款」「私人貸款」「財務公司」「信貸」「網貸」「免入息貸款」等渠道眾多，每種產品都有其適用對象和風險。Candice要根據自己家庭的收支能力，選擇最恰當的方案。
3. 重視長遠的退休安排
• 供樓期可長達二十年甚至三十年，千萬不要因為購樓就把退休儲備忽略。定期檢視投資組合和儲蓄計劃。
4. 持續學習和跟進財務資訊
• 政策改變、經濟環境轉變、銀行利率上升或下降，都影響樓市走勢及借貸成本。家庭必須保持資訊靈通，適時調整計劃。
對Candice來說，公共屋邨雖然給了她和家人穩定又實惠的居所，但這未必能實現她心中對「家」的終極想像。經過一番思考和各種市場資訊的搜集，她已逐漸釐清短、中、長期理財目標。無論日後是否能順利抽中居屋或轉戰私人樓市，她都要同Edward一起堅守「量入為出」和「風險管理」的原則。
最終，希望這條「從交租到上樓」的財務蛻變之路，可以走得安穩踏實，為孩子創造更寬敞的成長空間，為自己打造無憂的退休生活。只要穩健理財，懂得靈活應用貸款工具與各種財務策略，並持之以恆，住在香港公屋的家庭，並非沒有機會真正擁有自己的新「家」。
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