置業新手必讀：香港二手樓買賣流程及按揭 (Mortgage) 攻略

在香港，樓價高企，買樓是許多人一生中最重要的財務決定之一。除了要儲蓄足夠的首期，複雜的交易流程也讓許多人卻步。從物色心儀單位、議價簽約、申請銀行按揭貸款 (Mortgage)，到驗樓成交，每個環節都環環相扣，需要謹慎處理。本文將為你詳細拆解香港二手樓買賣流程，助你輕鬆置業。

一、尋找理想居所：網上平台、地產代理，哪個適合你？

尋找心儀的二手樓，你可以選擇透過網上平台或地產代理。網上平台如 Spacious 千居提供了大量的樓盤資訊，包括業主自讓盤，讓你直接比較不同單位的價格、面積、樓齡等，省卻不少時間。

另一方面，地產代理掌握著豐富的市場資訊和人脈，能根據你的需求和預算，提供更個人化的服務，例如安排睇樓、協助議價、處理交易文件等。不論你選擇哪種方式，都要貨比三家，仔細比較，選擇最適合自己的方案。

網上平台 vs 地產代理：

二、 睇樓 (Flat Viewing) 前準備：設定預算、列出需求

在開始睇樓之前，你需要明確自己的預算和需求。預算方面，除了考慮樓價，還需要計算印花稅、律師費、裝修費等雜費。需求方面，則要考慮交通、生活配套、校網、樓齡、面積、樓層、座向等因素。

以下是一些常見的考慮因素：

• 預算： 你能負擔多少首期？每月供款能力如何？
• 地區： 你希望住在哪个區域？
• 交通： 你需要靠近公共交通工具嗎？
• 生活配套： 你需要靠近超市、街市、餐廳等嗎？
• 校網： 你有小朋友需要考慮校網嗎？
• 樓齡： 你介意舊樓嗎？
• 面積： 你需要多大的居住空間？
• 樓層： 你喜歡高層還是低層？
• 座向： 你喜歡向南還是向北？

三、實地考察： 꼼꼼驗樓，避免隱藏問題

睇樓時，你需要仔細檢查單位的狀況，包括：

• **結構：**牆身、天花是否有裂縫、滲水等問題？
• **水電：**水龍頭、電掣是否運作正常？
• **窗戶：**窗戶是否可以正常開關？隔音效果如何？
• 環境： 周圍環境是否嘈吵？是否有異味？

建議你在不同天氣情況下都去睇樓，例如雨天時更容易發現滲水問題。同時，你也可以考慮聘請專業驗樓師，進行更全面的檢查。

四、 議價 (Negotiation) 技巧：掌握市場資訊，爭取最佳價格

找到心儀的單位後，就可以開始與業主議價。議價前，你需要做足功課，了解同類型單位的近期成交價，以及銀行估價。你可以參考 Spacious 千居等網站提供的樓市資訊，或向地產代理查詢。

議價時，你需要保持冷靜，不要表現得太過急切。你可以根據單位的優缺點、樓市走勢等因素，提出合理的價格。如果業主不願意減價，你也不要輕易放棄，可以嘗試爭取其他優惠，例如送傢俬、家電等。

五、簽署臨時買賣合約 (Provisional Sale and Purchase Agreement) ：確認交易細節，支付細訂

當你和業主達成價格協議後，便可以簽署臨時買賣合約，並支付細訂。臨時買賣合約是一份具有法律效力的文件，當中會列明交易的詳細條款，包括：

• 物業地址
• 成交價格
• 成交日期
• 付款方式
• 細訂金額
• 代理佣金

簽署臨時買賣合約後，如果你反悔，需要賠償訂金給業主；同樣地，如果業主反悔，也需要賠償訂金給你。

六、申請按揭 (Mortgage) ：選擇合適方案，減輕財務負擔

簽署臨時買賣合約後，你就可以開始申請按揭。建議你貨比三家，比較不同銀行的按揭利率、現金回贈、罰息期等條款，選擇最適合自己的方案。

申請按揭時，你需要準備以下文件：

• 身份證明文件
• 入息證明文件
• 地址證明文件
• 臨時買賣合約

銀行會根據你的財務狀況和物業估值，決定是否批出按揭，以及批出多少成數。

七、簽署正式買賣合約 (Formal Sale and Purchase Agreement) ：委託律師，辦理法律手續

銀行批出按揭後，你就可以委託律師，準備簽署正式買賣合約。律師會為你查冊，確保物業沒有任何法律問題，並草擬正式買賣合約。簽署正式買賣合約時，你需要支付大訂，通常是大訂連細訂為樓價的 10%。

八、繳付印花稅 (Stamp Duty) ：根據政府規定，繳納稅款

簽署正式買賣合約後，你需要在限期內繳付印花稅。印花稅的金額會根據樓價而有所不同。

九、驗樓 (Property Inspection) ：確保單位狀況良好

在成交日前，你需要再次驗樓，確保單位狀況良好。你可以參考 Spacious 千居提供的驗樓清單，檢查單位是否有任何問題。如果發現問題，你需要盡快通知業主，並要求維修。

十、成交 (Completion) ：完成交易，成為業主

成交當日，你和業主會到律師樓簽署樓契，完成交易。你需要支付樓價尾數，以及律師費、代理佣金等雜費。完成所有手續後，你就會成為單位的正式業主。

買樓是人生大事，謹慎選擇，量力而為

買樓涉及的金額龐大，過程也比較複雜，建議你多做功課，了解清楚每個步驟，並預留充足的時間處理。如有需要，可以尋求專業人士的協助，例如地產代理、按揭中介、律師等。

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