「負資產」警鐘響起？ 了解轉按、加按貸款選項、私人貸款，應對樓市波動
香港樓市近年從熱火朝天到漸有降溫跡象，許多早年以高成數上車的業主，都開始感受到形勢逆轉的壓力。「負資產」的陰影再度浮現，同時加息週期也還未結束，層層因素交織之下，難免令不少人心生憂慮：萬一物業估值滑落到連未償還貸款結餘都不夠蓋，會不會陷入進退兩難的窘境？又或者已經踏進「負資產」區域的業主，還有沒有轉圜機會？
有些人會問：「樓價倘若下跌至負資產，我是不是只能坐以待斃？」其實不然。即使面對逆風，也可以透過「轉按（再融資）」與「加按（增貸）」等財技手段，暫時紓緩供樓壓力、或為資金需求備足彈藥。然而，如何判斷應該選擇哪種方案、何時行動才對自己最有利，都是大學問。本文將以淺白方式，為你拆解「負資產」的來龍去脈，並深度剖析轉按、加按的實務操作及風險管理，助你穩渡樓市波動期。
樓價跌勢引發焦慮：你離「負資產」有多遠？
過去一段時間，香港樓價一度高昂，不少「上車客」動輒以八至九成按揭買樓，甚至使用高成本的二按、財務公司貸款或「私人貸款」來繳付首期。當樓市欣欣向榮時，許多人認為買樓只會漲不會跌。但市場就是如此瞬息萬變，經濟狀況及利率週期的變化，都會牽動整體樓市走勢。只要樓價的調整幅度大於你的淨資產（如：首期金 + 已還本金），就可能陷入「負資產」狀態。
什麼是「負資產」？
簡單而言，就是你的物業估值低於未償還貸款餘額。若物業現值 500 萬元、但你尚欠銀行或財務公司 520 萬元，理論上就處於負資產。
成因除了樓價急跌，還包括：
1. 高成數按揭／二按：槓桿用得越高，可承受的樓價波動越小。
2. 加息週期：利率上升時，供樓壓力加大，可能影響還款能力；亦會讓市場對物業需求減少，拖累樓價。
3. 供樓時間短：按揭初期主要還利息，實際還到本金部分相對少，一旦樓價下跌，淨資產很快被侵蝕。
後果可能引發：
· 資產負債表惡化：銀行或貸款機構看你資產淨值下跌，若日後申請再融資、更改貸款安排都會困難。
· 賣樓或斷供風險：若收入出現問題，又剛好物業估值調整超預期，或需貼錢賣樓，甚至斷供。
· 心理壓力：負資產打擊往往不只在財務面，也會動搖置業信心。
轉按與加按：市場情況與發展趨勢
近年轉按與加按需求頻頻升溫，有人是為了借低息貸款清卡數、結餘轉戶，或希望把高息部分（例如信用卡分期、私人貸款、網貸）整合到更低息的樓按；也有人純粹想尋求更優惠的息率。根據坊間報道，面對息口反覆，2024 年下半年轉按宗數在某些月份有顯著升幅，顯示不少業主都想透過再融資減輕房貸負擔，或提早鎖定更理想利率。
銀行之間的利率競爭也時有升溫。除了按揭計劃與利率優惠，銀行或財務公司有時甚至提供現金回贈、送超市禮券、信用卡分期付款禮遇等，來吸引轉按或加按客戶。金管局方面，原本透過按揭保險放寬按揭成數，幫助更多人上車；但在風險管理上也會對貸款申請人進行更嚴格的壓力測試，特別是在加息週期裡。而「負資產」案例增加時，銀行往往趨於保守，估價變得更加審慎。所以，雖然有不少轉按、加按的市場選項，但最終能否成功批核，要視乎物業最新估值、申請人信貸狀況及財務條件。
「再融資」怎麼玩？深度解構轉按策略
「轉按（Refinancing）」簡單來說，就是你放棄原本的銀行或財務機構按揭貸款，改為申請另一家銀行或財務公司批出的新按揭，用以清還舊貸款。很多時候，大家想轉按，是為了「慳息」或「清數易批」。如今利率走勢撲朔迷離，一次成功轉按後，能不能保證最終利率划算，要看你怎樣做功課。
轉按常見動機
1. 獲取更低利率、減輕月供：若當初簽的是高息 HIBOR 按揭，而銀行現時提供更低 P 按或固定利率，轉按可立刻省息。
2. 延長還款期、釋放現金流：若日常支出壓力大，轉按時可與新銀行商量拉長還款年期，每月供款可相對降低。
3. 借現金回贈做短期周轉：部份銀行會送現金回贈作招徠，對現金流吃緊的人士有吸引力。
4. 整合債項，更好管理：例如把高息信用卡分期、私人貸款轉移到利息較低的房屋按揭內。
轉按流程與成本
1. 估價與方案比較：先向各銀行或「貸款公司」查詢估價及利率條款，必要時可找按揭轉介服務。
2. 批核審查：銀行將重新評定「DSR」（供款與入息比率）、信用評分、物業估值。
3. 律師手續與罰息：理想情況下，若舊貸款已過罰息期，轉按成本只需付律師費與估價費；否則需留意原銀行罰息。
4. 最終簽約與放款：新貸款批出後，用以清還舊按揭餘額，再支付手續費用。
當然，轉按也有風險。最主要的風險，在於「銀行估價不夠高」。若物業估值下跌嚴重，以致新貸款額度不足，你可能需要補差額。若你已處於負資產狀態，轉按成功機率亦大大降低。
「加按」套現：救急或走險？
跟轉按不同，「加按」（Top-up / 增貸）是基於同一物業的「剩餘淨值」再次提取資金。很多人考慮加按，往往是想「套現」來作其他用途，例如：裝修、投資、或清還各種網貸、信用卡分期、免息貸款等。然而，樓市逆風之時，加按則變得更具風險，因為你會提高自己的負債水平。
加按運作模式與用途
1. 與原銀行加按：若原來的貸款銀行允許，加按少走一重流程。
2. 轉按 + 加按：先轉去新的銀行，再要求更高總貸款額。
3. 用於裝修或大額周轉：有人會選擇加按來付家居改善、大額醫療或其他生活需要；也可能把錢用於展開小生意，甚至投資。
4. 債務整合：透過較低息的按揭，償還高息貸款，從而減少月平息支出或避免信用卡分期利息。
加按的審批關鍵
· 樓價估值：加按能否批出在於銀行對物業的最新估價。
· 收入壓力測試：貸款機構要確定你有能力承擔額外供款。
· 信用評級：包括你過往的還款紀錄、其他負債情況。
成本與風險
· 利息負擔飆升：加按後，貸款總額增多，你的每月供款與總利息必然上升。
· 負資產風險倍增：若樓價再度下跌，你更容易出現「資不抵債」。
· 審批更嚴謹：銀行為控制風險，會加強審查，並可能降低批出額度。
雖然「加按」能解決短期資金需求，但絕不能只看表面利益而忽略長遠風險。若你無法承受再一次樓價大跌，建議三思而後行。
你適合轉按？還是加按？「點菜式」思考更靠譜
常有人問：「我供樓壓力不大，但又想多一筆錢投資，該加按嗎？」或：「不滿當初的高利率，想轉按慳息，但惜現價可能不高，是否值得？」下面幾個面向可幫你做初步判斷：
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評估面向 |
轉按 |
加按 |
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主要目的 |
優化息率、條款 |
套現資金（如裝修、投資、清卡數） |
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對負資產影響 |
有機會降低利率，減慢惡化 |
槓桿再提升，若樓市跌恐惡化更快 |
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成本結構 |
律師費、估價費、或罰息等會是一筆 |
本金利息、供款與總負債都同步增加 |
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現金流彈性 |
可延長年期，但套現不多 |
可即時套現，資金用途彈性較高 |
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風險 |
若估價不足或審批不順可能失敗 |
供樓負擔增大，負資產風險亦攀升 |
決策建議：
1. 先問自己：主要想慳息？還是急需套現？
2. 看估價與負債比例：若已接近九成按揭，成功轉按都難，加按更難。
3. 收入能力能否承擔更多供款？
4. 市場前景：若後市不明朗，加按等同加槓桿，風險不容小覷。
負資產下也能操作？私人貸款或「再融資」還有無門？
若你已經身處負資產區域，銀行批核的意願通常大幅下降。原因是你連物業剩餘淨值都不夠抵押，銀行自然會擔心風險。儘管如此，有些人還是會考慮私人貸款、財務公司借錢來「拆東牆補西牆」。這做法並非不可以，但需要量力而行，因為私人貸款或財務公司「息率」通常高於樓按。如果你只是暫時性資金週轉不足，或想小額結餘轉戶到利率較低的產品，那麼可能值得比較。然而，若要籌一筆大額貸款，還是要小心「借新還舊」的惡性循環。
可能的替代方案：
· 聯名或第三方擔保：若家人或夥伴有較強還款能力，可考慮共同借款。
· 暫緩行動：樓市若在下滑階段，或許等待估價回穩再作決定；同時努力維持良好供款紀錄，避免斷供。
實戰案例：成功與失敗的啟示
案例 A：年輕業主轉按，成功紓壓
阿浩兩年前用高成數按揭買入一個單位，半年後就趕上加息潮，再加上區內樓價下跌近 15%，幾乎逼近負資產。阿浩及早向銀行及按揭顧問求助，發現某財務機構願意提供較低息的轉按計劃，利率低 0.6%，還附送現金回贈。
· 關鍵動作：阿浩有足夠收入證明、信用良好，令批核更顺利；同時及早談判爭取利率優惠。
· 結果：成功降低月供、避免因樓價下跌而被迫賣樓，得以繼續持有物業待未來反彈。
案例 B：投資者加按失敗，資金斷裂
Belle 看到股市短暫反彈，認為可以加按物業套現 200 萬來炒股，期待跑贏按揭利率。但在辦理加按期間，大市忽然又回落，銀行估價縮水，最終只批得 120 萬，Belle無法補足投資資金，更在股市虧損累累，痛失資金兼加重還款。
· 關鍵失誤：槓桿用得太盡，忽略加按對負債比率的提升，也缺乏現金流緩衝。
· 教訓：下行市況下加按投資風險非常高，加上估價瞬息萬變，未到最後一刻都不能確定能批多少。
專家觀點：穩健財務規劃三大守則
為了應對樓價波動，香港金管局（HKMA）對按揭有一定的指引與壓力測試標準。若你想在逆境中自保，就應該摘取以下「三大守則」：
1. 不要把 50% 以上的收入用於供樓
供款金額佔家庭入息越高，彈性越低，一旦收入下跌或開支增加，就會陷入財困。
2. 預留至少 6-12 個月的儲備作緊急基金
在加息周期裡，利率可能繼續上升；若不幸失業或經濟轉差，手頭上能否頂住數月開支？
3. 定期檢視樓價變動與自家槓桿比
不論你是否打算轉按或加按，都要每半年或每年留意估價走勢與負債餘額，必要時提早应變。
利率走勢預測：短期內對利率「見頂」與否仍有分歧，金融環境保持不確定性。建議預留利率再升 1-2% 的空間，以作壓力測試。只有保持保守，才能在波動中不慌不亂。
結尾：先備好盾，再出擊
當聽到「負資產」警鐘響起，很多人都會心慌。然而，負資產並不等同「世界末日」。關鍵在於是否擁有足夠資訊和完善策略，以免在樓價下跌時被動挨打。
轉按可幫你重新優化貸款條款，減少利息支出；加按則能在必要時套現，應對突如其來的開支或債務整合。但全面拉高負債，亦意味風險亦同時倍增。
最重要的，還是保持一顆「審慎樂觀」心態：別盲目加槓桿，自問是否真的能負擔加大後的供款？能否在樓價下探時扛得住？建議你先做足功課、做好財務比對，再聯絡專業人士做詳細評估。
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