一子錯滿盤皆危？直擊Call Loan真相：5大誤區與應對錦囊全公開！
前言：以為「負資產」就一定會被Call Loan？未必如此！
香港人對「Call Loan」這個名詞，有時聽到便渾身不自在，特別是經歷過上世紀末的金融風暴，再加上互聯網上的傳言，令很多人一聽到「銀行要Call Loan」就好像世界末日般驚慌。其實，Call Loan背後還有一套銀行內部的考量準則，並非一朝一夕就會大舉「收樓」。而在網貸及各式私人貸款工具泛濫的年代，市面上又有數不清的財務公司，任何財務決策都應該先多走一步、多看一分。本文將用一種比較生活化的角度，為大家抽絲剝繭，探討 Call Loan 究竟何時最容易觸發、有哪些常見誤解，以及當遇上真正的銀行追收貸款時，我們又有什麼對策可以應付。
為免讀者在資訊海洋裡亂撞，我們會從幾個角度切入，先談「Call Loan」背後的成因，再探討可能令你被迫「即時還款」的具體情況，並提供一些可行的應對方案。文章最後亦會回應很多人關心的實際操作問題，例如：「我剛好失業，銀行會不會立刻Call Loan？」「我的單位已經負資產，是不是隨時被收樓？」「二按真的會引來銀行興師問罪嗎？」諸如此類。希望一篇長文能讓各位了解真相，並在買樓、供樓、或任何貸款（例如使用私人貸款或信貸產品）決策上更有信心。
第一章：Call Loan是什麼？拆解恐怖謠言的真面目
在正式進入主題前，先來一個基礎認識：「Call Loan」其實並非甚麼秘技，而是金融合約中賦予貸方（通常是銀行或財務公司）的一種權利，簡單來說就是「提早收回貸款」。在日常生活中，我們買樓時所簽的按揭合約就很清楚地列明：如果借款人違反合約，或是銀行認為風險過高，隨時有權要你在指定期限內清還所有餘額。
然而，很多人誤以為只要樓價下跌就會觸動Call Loan，事實並不然。銀行真正關心的核心，其實是「還款風險」——只要你一直按時供款，銀行也未必想將你趕盡殺絕。畢竟，銀行最怕的，是最終變成壞賬無法回收本金；如果你一直守約，銀行反而樂得收息。
1.1 銀行為何要行使Call Loan權利？
銀行一般希望與借款人維持長期、穩定的合作關係，因為貸款背後也關乎銀行自己的收益。但若借款人做出令銀行「沒安全感」或「恐怕將來收不回貸款」的行為，銀行就有可能行使Call Loan的權利。例如：
• 你長時間逾期未還供款（通常會看 60 天、90 天、甚至 180 天的拖欠狀況）。
• 你將本應自住的高成數按揭單位出租，違反按揭合約。
• 你二按、三按疊高槓桿，令銀行覺得風險爆煲。
• 你的供款戶口出現可疑資金流動，銀行懷疑涉及洗黑錢。
對銀行來說，一旦產生以上狀況，都可能減低他們回收貸款的信心。如果時機成熟——又或銀行的內部風險政策改變——就可能啟動Call Loan程序。
1.2 為何「樓價下跌」不一定等於被Call Loan？
常聽人講：「一旦樓價跌到低於未償還貸款額（即『負資產』），銀行就會Call Loan。」這其實是一種誤解。負資產確實會增加銀行的風險，特別是按揭成數高的時候，但只要你按時供款，銀行未必急於在市況不好的時候賣掉物業。
別忘了，銀行收樓也要付出成本：法律程序、拍賣花費、人手管理……加上銀主盤的成交價往往低於市價，要是真的賣出也未必能填補銀行的損失。所以除非你長期不供樓、違約情況嚴重，或做了甚麼違規行為，否則單單「樓價下跌」並不構成必然的Call Loan引爆點。
1.3 什麼時候銀行才會真正執行「收樓」？
「收樓」是最終手段，一般銀行會先嘗試與客戶溝通，看看是否能協調解決，例如要求補差價、重新訂立還款計劃等。如果實在無法解決，或借款人長期拒不還款，銀行才會走到拍賣物業那一步。因此，如果有一天真的收到銀行「Call Loan通知」，也先別過度慌張，最重要是及時回應並想辦法取得一個大家都能接受的解決方案（例如轉按、找新的財務公司談判、甚至賣樓止蝕）。
第二章：你可能不知道的幾大Call Loan誤區
認識了Call Loan的大致意義後，我們來看看市面上一些常見誤區或謠言。很多人都會在網上看到似是而非的文章，造成不必要的恐慌。理解這些誤區，能讓我們更鎮定地面對市場波動，或評估自身財務狀況。
2.1 誤區一：「只要失業就會被Call Loan」
很多人擔心一失業就沒有薪金入賬，銀行肯定會追收貸款。事實上，在香港的就業市場，失業並不罕見，而銀行亦明白借款人偶爾遇到職場變動是正常情況。只要你手上還有足夠儲蓄、或有其他方式繼續準時供款，銀行並不會單憑「你失業」就要求你即時清還所有貸款。
當然，如果失業拖欠供款，拖欠時日過久，才會真正觸發銀行的警覺。因此，假使你真的遇上失業，千萬別消極等銀行來問罪，應盡早與銀行或財務公司溝通，看看能否申請「延遲還款」或「重新計劃每月供款」等臨時措施。
2.2 誤區二：「負資產=Call Loan死症」
誤區二與前面提及的理論相似，其實「負資產」只是銀行衡量風險的一個指標。一旦物業淪為負資產，借款人的心理壓力也會升高，但銀行也會有自行盤算：是否必須現在就收樓？是否能預期樓市遲早有反彈？是否可以與借款人協調，讓他繼續供款？
所以，負資產的產生並不必然導致Call Loan，更何況很多人雖然資產變負，但日常收入穩定，仍能每期如常還錢。對銀行而言，只要息口收得到，就比匆匆收樓、賣樓、入數拍賣回籠好。反倒是借款人若自行放棄供樓，或欠款逾期拖延過久，更容易引起銀行的追究。
2.3 誤區三：「申請二按一定會被Call Loan」
很多屋主擁有物業一段時間後，想再加按或申請二按，用於裝修或其他投資用途，但擔心這樣做會即時招致銀行不滿。其實，只要你的二按程序是正規申請，並且符合銀行或財務機構的要求，並事先得到一按銀行的書面批准，大多數銀行不會貿然Call Loan。
問題在於，不少人會偷偷到外面財務公司做二按，卻沒告知一按銀行，甚至造成銀行在土地註冊處收到二按提示時才發現。這種情況下，銀行會對借款人的誠信和財務狀況產生疑慮，進一步查核借款能力，若認定風險增加很大，才會落重手。
2.4 誤區四：「只要不出租就不用擔心」
曾經有人以為只要自己沒有違規出租，銀行就不會干涉。實情是，按揭合約中除明文限制「不可將高成數按揭單位出租」，還有其他可能性令銀行決定Call Loan，例如遲供樓、動用物業去舉借其他貸款、或在供款戶口出現異常大額現金等等。總而言之，貸款人應該全盤掌握自己的財務狀況，並確保合約條款都符合。
2.5 誤區五：「財務公司只會對付無抵押貸款」
也有人誤以為財務公司只對「私人貸款、網貸、或借錢不還」特別謹慎，而對房屋按揭的管理反而寬鬆。其實不然，財務公司與銀行同樣有權Call Loan，只要合約上寫明，他們就可以在認為你違約時立刻提早收回貸款。當然，因為財務公司不受金管局一樣的規範，流程可能更加簡化，一旦出現嚴重逾期或風險，他們行事甚至會比銀行更快更果斷。
第三章：哪些情況下最容易被Call Loan？深度解析5大風險雷區
接著，我們以更具體的方式，探討哪些情況特別容易令銀行或財務公司啟動Call Loan程序。了解風險，可以幫助大家提前預防。
3.1 長期欠供或逾期不還（超過60天或90天）
最常見的觸發因素是「長期拖欠供款」。大部分銀行都不會因為一次半次的遲供就立刻翻臉，但逾期超過60天或90天通常是關鍵警戒線。每間銀行都有內部KPI或風險指標，一旦借款人逾期天數累積到某數字，貸款就會被列入「逾期名單」，甚至金管局也會留意數據。
如果情況持續，銀行除了向你發出警告信，還有可能直接啟動法律程序、或跟你商量做一些重組貸款的安排。若再無法解決，銀行便會出動正式的Call Loan通知。
3.2 違反合約用途（如高成數按揭物業出租）
第二大常見原因是「違反合約條款」。香港金融管理局曾明文規定，高成數按揭只可用於自住；若你以8成、9成按揭入市，後卻偷偷出租，銀行一旦發現，會認為你違反了最初的申請條件。可能要求你補差價回到五成（符合出租物業可按成數）或立即全數清還那部分額度。如果你不配合，就面臨Call Loan甚至收樓的風險。
3.3 物業再抵押或申請二按三按，卻未經一按銀行同意
第三類高危情況是你把同一物業向多個財務機構或財務公司抵押借錢。其實，申請二按並非完全不可行，但必須事先得到一按銀行的書面同意。因為一旦多家機構同時擁有抵押權，如果借款人倒下了，誰先收樓？怎樣分配財產？這些都是複雜問題。若你背著銀行做二按，一旦被銀行發現，後果自然堪憂。
3.4 供款戶口可疑洗錢或非法操作
隨著香港對洗錢、恐怖分子資金籌集等議題的監管越來越嚴格，銀行對資金流動的審查也越來越仔細。如果你的供款戶口出現大量不明現金存入、或跨境資金流動頻繁，卻無法向銀行作出合理解釋，就有被要求「取消戶口+提前還款」的風險。這裡並不僅限於房屋按揭，也包括任何貸款（如私人貸款、信用貸款、網上貸款）都一樣。
如果不幸被銀行貼上「高風險」標籤，即使你仍有穩定收入來還貸，銀行也可能「寧願少賺點利息」而提前終止合約，避免合規、法律或聲譽風險。
3.5 市況急轉直下：小巴、旅遊巴、出租車牌貸款
除了樓市，在一些特定市場中，也曾發生過銀行大規模「call loan」的情況。近年就有消息指，小巴牌價下跌，銀行一旦看到車主拖欠供款或相關抵押品市值暴跌，就會馬上收回貸款，把車輛扣起。道理跟樓市相似，只要抵押品市價無法覆蓋貸款額，銀行就會提升警戒。
這提醒我們：任何抵押貸款都可能面臨被「提前收回」的命運，並不局限於樓宇本身。只要借款人還款紀錄差，或抵押品價值急劇萎縮，都有機會成為被追收的對象。
第四章：萬一真的被Call Loan，應該怎樣應對？
最可怕的不是「Call Loan」這三個字，而是「不知怎樣處理」。很多人在收到銀行或財務公司發出的追款通知時，就好像晴天霹靂，束手無策。其實，仍有幾個實際方法可以嘗試，關鍵是保持冷靜、儘早行動。
4.1 與銀行溝通，嘗試補差價或展期還款
當你收到正式的Call Loan通知，切忌一聲不吭就「人間蒸發」。相反，應立即打電話或親身到銀行分行與負責職員溝通，了解可否有「挽救」方案。某些情況下，你只需要補足差價，或提供新的擔保人，銀行即可撤回Call Loan的要求。
假若你是因為一時財務周轉不靈，坦誠解釋並遞交證明文件，銀行也許願意商量。要知道，銀行其實也不想弄到走法律程序、耗費人手時間。他們更希望能幫你「度過難關」，繼續收息。
4.2 轉按至其他銀行或財務公司
如果與原銀行關係已經鬧僵，或條件談不攏，另有一條出路是「轉按」。簡單來說，就是找另一家肯接你盤的銀行或財務公司，批出一筆新貸款來幫你還清舊貸款。這樣一來，就能擺脫被「迫還款」的壓力。
不過，轉按的前提是你要在有限時間內找到肯批你的新銀行，而且條件很可能不如從前寬鬆，利息甚至會比市場上一般貸款更高。畢竟，你處於一個「被Call Loan」的劣勢，信貸評級也可能已受到損害。若有中介或按揭轉介公司能幫忙，或許也不失為一種方法，但要小心當中的費用與條款。
4.3 申請私人貸款或網上貸款來「應急」
有些人暫時還不想賣樓，或者短期資金一到位就能解決問題，於是考慮用「私人貸款」或「信貸」來周轉。其實坊間很多財務公司都提供無抵押貸款，又或網上貸款通道能更快速批出金額，一旦成功批到，便能應急還款，阻止銀行繼續執行收樓。
然而，這種做法相對風險也高：一來，如果你的信用評級已經受損，能批出的金額或利率未必理想；二來，你只是將舊債轉成新債，一旦日後收入不足以支撐利息和供款，反而加速財務惡化。因此，這種方式只適合「確信能在短期內填補現金缺口」的情況，同時也要考慮利率差距，以免日後利息負擔更大。
4.4 賣樓套現，止蝕了事
如果是因為樓市大跌成負資產，而你又看不到市況短期內回升，最終或許只能選擇「賣樓止蝕」來解除Call Loan壓力。這是最徹底的解決方案，但也意味著你要承擔可能的損失。
有人擔心「賣樓都未必夠還銀行」，這確實是一大痛點。若售價仍不足夠應付貸款本息，銀行會繼續向你追討差額。但如果你已經進入財困狀態，可能也只能如此了。部分人最後甚至選擇申請破產以擺脫債務。不過，如果情況未至於此，建議盡早售樓套現，避免越陷越深。
4.5 （特別情況）尋求專業理財顧問或破產管理建議
若上述方法都行不通，證明你的整體財務狀況已經較危險，此時也可以考慮找「獨立理財顧問」或「破產管理署」做深度諮詢。因為有時候Call Loan只是冰山一角，你可能同時欠下其他網貸、卡數、私人貸款等等。若情況複雜，不懂得整合債務去談判，便會不斷被追討。
專業人士或許能幫你協調不同債權人、制訂一套還款計劃甚至是債務重組，讓你在法律底線內逐步清還。如果連這也行不通，便只剩破產一途。
第五章：預防勝於治療！5大理財心法讓你遠離Call Loan風險
上文花了很大篇幅討論如何應對Call Loan，但如果能事先避免踩到「地雷」，那不是更好？預防重於治療，以下5大理財心法，幫助你從源頭做好準備。
5.1 保持良好信貸紀錄，準時還款
不論是供樓、私人貸款、信貸、網貸、甚至信用卡等，一定要建立良好的還款習慣。不要等到銀行累積多次「遲還款」紀錄才後悔莫及。現在的銀行系統會記錄你的借貸及還款表現，如果分行經理在查閱你的信用報告時發現一大堆「逾期」，就算暫時不Call Loan，也可能在日後某個時刻更嚴格對待你。
5.2 避免過度槓桿：不是非借滿9成按揭不可
很多人對「高成數按揭」很向往，特別是首置買家可以借到8成或9成，但凡事都要量力而為。因為一旦樓市反轉或經濟環境惡化，你的風險遠遠高於借5成或6成的人。過度槓桿不僅增加利息成本，也增加了Call Loan風險。若真的需要更高貸款額，不妨先計算自己是否有足夠緊急儲備（例如至少6-12個月的供款），以便應付突發狀況。
5.3 二按或加按前，務必和一按銀行「打招呼」
如果你有計劃為物業申請第二按揭，無論是發展商內部計劃、銀行提供的二按產品，或財務公司加按，都應先取得一按銀行的同意。有些人盲目以為「總之先借到錢就好」，最後引起銀行不滿導致Call Loan得不償失。坦白說，銀行未必會反對你二按，但前提是你清楚申報，並讓銀行評估風險。
5.4 自住就是自住，千萬別偷偷出租
本來宣稱是自住的高成數按揭，就真的要自住！銀行時不時會做抽檢——包括要求水電煤單據、差餉單等來核實居住狀況。如果你躲在暗處出租，風險自負。一旦被抓到，銀行可以要求你即時補差額回到出租可承做的按揭成數（通常5-6成），補不出來就被Call Loan。
5.5 有問題要早溝通，勿等催收信來才焦急
不管是就業困難、家庭變故，還是其他債務需要現金週轉，只要事先向銀行解釋，大部分情況都能協商一些暫時解決方案，譬如寬限幾個月供款、或申請調整還款計劃。若你默不作聲，銀行只會判定你漠視合約，最終走向法律手段。
切記，銀行並非仇人，而是「想安全收回本金與利息」的投資者，你若主動誠實地交代情況，依然有機會爭取共識。
第六章：Call Loan與香港樓市、財務環境的互動
香港是一個金融高度發達的城市，借貸渠道非常多：銀行、財務公司、P2P 網貸、私人貸款平台、甚至坊間的「大耳窿」（非法高利貸）等等。這些五花八門的「借錢」選擇，也讓市民接觸到更多風險。
若我們將焦點放回樓市，其實香港的樓價一直浮動不定，從1997年到2003年的暴跌、再到後來十多年的長牛市，再到近年的起伏，都是一個大循環。銀行或財務機構在借貸時，也會考慮市況變化與政府政策。比如說，金管局推出各種「壓力測試」和「按揭成數限制」，目的也是要避免市場上出現太多「高風險借貸」。
因此，Call Loan事件的多少，往往也跟整體環境相關：當市況好，樓價上升，大部分人都願意供樓；銀行看似也「坐定粒六」；但是當經濟進入衰退，失業率上升，樓價急跌，銀行就更容易發出Call Loan，以便及早止損。各位準買家、業主或借貸人，也必須心裡有數，在任何財務決定上都要保留一條退路。
第七章：謠言止於理性，財務穩健才是上策
總括而言，Call Loan絕不是銀行或財務公司隨便拋出的「震懾性武器」。它背後有其一套風險考量和觸發機制，並且執行成本也不低。從借款人角度來看，如果你能維持良好的償還紀錄，沒有違反合約用途，及時同銀行或財務機構溝通狀況，通常都不會突然遭受當頭一棒。
當然，我們也不要對市場風險掉以輕心。樓價、經濟環境、個人狀況都在不斷變化。即使你暫時在財務上很穩健，也要給自己留個「安全閥」，好讓自己遇到任何事情時都有後備方案，例如保留適量的緊急現金，或在必要時能貸到低息的私人貸款、信貸產品，以免措手不及。
Call Loan不等於破產，但若處理不善，就可能演變為最壞的結局：銀主盤被拍賣、仍要被銀行追討差額、甚至長期背負負面信用紀錄。希望大家看完本篇文章後，對Call Loan的原理、誘因、誤區和防範之道都有更清晰的認識，在面對財務抉擇時能更淡定自若，抓穩自己的人生方向。
（附錄）FAQ：幾條常被問到的Call Loan難題
Q1：我手上有三張信用卡欠款，每月都只還「最低付款」，銀行會不會因為這樣就Call Loan我的樓按？
A1：信用卡還款與你的樓按並非同一合約，但若你的整體信貸評級惡化，銀行可能對你有所警惕。短期內不會立刻Call Loan，但若你因此引發拖欠樓按，就容易被列為「不良還款人」。
Q2：如果銀行拒絕我轉按，還有沒有其他辦法不被收樓？
A2：可以嘗試向其他銀行或財務公司尋求幫助，或直接找按揭中介談判。若一切都碰壁，只能考慮賣樓或找親朋戚友融資。不要拖到最後一刻才處理。
Q3：我曾經幫家人做擔保人，現在家人逾期不還，他的貸款會不會連累我的按揭？
A3：不一定會立刻影響你的樓按，但如果那筆貸款最終追討到你頭上，而且你無力支付，也會影響到你個人信用，繼而間接提高銀行對你的警惕。最好盡快跟家人協調解決。
Q4：樓價跌了三成，我的物業已是負資產，但我一直准時供樓。會不會忽然收到Call Loan信？
A4：銀行通常仍然視你為「良好客戶」，只要繼續供款，銀行也不想製造壞賬。所以大機會不會突如其來Call Loan。但仍要嚴防萬一，比如避免違反任何合約，保持良好收入水平。
Q5：我發現供款期內，有更好的信貸優惠或網上貸款利率，想申請出來救急。銀行知道了會不會不高興？
A5：如果只是無抵押私人貸款或網貸，未必牽涉房屋按揭抵押權，通常問題不大。但如果金額很高，銀行也可能留意到你整體負債率上升，也要看你是否能應付得來。建議還是先評估自己的還款能力。
祝各位在香港這個多變的環境裡，都能以穩健態度擁抱財務自由，遠離Call Loan風險！
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